退房是否必须赔付20%的房款，需视具体情形而定。若购房合同中明确约定了退房需赔付20%房款这一违约责任条款，且购房者的退房行为构成违约，那么按照合同约定，就可能需要承担该比例的赔偿责任。然而，若存在法定的可解除合同且无需承担违约责任的情形，比如开发商存在严重违约行为，如房屋质量严重不合格影响正常居住使用、擅自变更规划设计等，购房者有权解除合同且无需承担赔偿责任。或者因不可抗力等不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行而退房，也无需承担此赔偿。此外，如果双方协商一致解除合同，关于是否赔付以及赔付比例等可重新约定，不一定是20%。总之，退房时是否需赔20%房款不能一概而论，要综合合同约定、法定情形以及双方协商等多方面因素来判定。

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